Что это — благо или очередной удар по сельскому хозяйству?

В России планируют уменьшить число заброшенных земель: неиспользуемых пашен, «замороженных» участков, выделенных под стройку в городах, а также зарастающих сорняками земель на территории садоводческих товариществ.

«Сейчас готовится сразу несколько проектов законов по этому поводу. В Госдуму были внесены предложения, которые в 5 раз увеличивают налоги для неиспользуемых сельхозземель. А минэкономразвития подготовило поправки в Гражданский и Земельный кодексы, где прописывается процедура принудительного изъятия земли у частников при их ненадлежащем использовании», - сообщила «Российская газета».

Порассуждать на тему грядущих изменений мы пригласили:

- Галину Михееву, председателя Кировской областной организации «Профсоюз работников агропромышленного комплекса РФ»;

- Викторию Чешуину, юриста Юридической компании «Бизнес и Право»;

- Павла Легконравовв, директора Вятского племенного завода;

- Михаила Мишарина, директора ООО «ГеоКадастр43»;

- Вячеслава Колобова, директора ООО ЭКФ «Экскон»;

- Ирину Головкову, заместителя главы департамента сельского хозяйства и продовольствия Кировской области.

- Как бы Вы охарактеризовали масштаб проблемы, связанный с количеством заброшенных земель в Кировской области? Приведите статистические данные.

Ирина Головкова,

Заместитель главы департамента сельского хозяйства и продовольствия Кировской области:

- Проблема неиспользования земельных участков для Кировской области актуальна. Из 2,51 млн га сельскохозяйственных угодий в настоящее время для сельскохозяйственного производства используется около 931 тыс. га или 37,1%. Таким образом, около 1,6 млн га сельскохозяйственных угодий, не будучи вовлеченными в сельскохозяйственное производство, подвержены зарастанию древесной и кустарниковой растительностью.

Следует отметить, что такая тенденция характерна для сельскохозяйственных угодий не только в Кировской области. По сведениям Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, во многих регионах происходит качественное ухудшение земельно-ресурсного потенциала сельского хозяйства, снижается почвенное плодородие земельных участков. Это в той или иной мере относится к состоянию сельскохозяйственного землепользования практически всех регионов Приволжского федерального округа. 

- Чем обусловлена такая ситуация?

Ирина Головкова,

Заместитель департамента сельского хозяйства и продовольствия Кировской области:

- Причины сложившейся ситуации в сельскохозяйственном землепользовании, на наш взгляд, следующие:

Во-первых, в федеральном земельном законодательстве немало пробелов и противоречий в вопросе защиты сельскохозяйственных земель от нецелевого, ненадлежащего использования и от неиспользования.

Во-вторых, крайне малы объемы мелиоративных работ

В-третьих, достаточно серьезная демографическая ситуация в области, следствием чего является острый недостаток рабочих рук в сельском хозяйстве. Это, в свою очередь, является причиной того, что не все земли сельскохозяйственного назначения являются востребованными.

К сведению:

За период с 2010 по 2012 гг. в Кировской области проведено 3543 проверки использования земельных ресурсов по линии государственного и муниципального земельного контроля. Составлено 210 протоколов об административном правонарушении, 190 человек привлечено к административной ответсвенности. Наиболее распространенными нарушениями, выявленными в ходе контрольных мероприятий, являются: самовольное занятие земельного участка; использование его без оформления в установленном порядке првоустанавливающих и разрешительных документов; неиспользование земельного участка по целевому назначению.

- Ведется ли учет неиспользуемых по назначению земель сельскохозяйственного назначения?

Ирина Головкова,

Заместитель департамента сельского хозяйства и продовольствия Кировской области:

- Департамент не наделен полномочиями по проведению земельного контроля и не обладает сведениями о площади земель сельскохозяйственного назначения, используемых не по целевому назначению. Более того, мониторинг земель сельскохозяйственного назначения, используемых не по назначению в целом в Российской Федерации не осуществляется.

Учет площади неиспользуемой пашни осуществляется федеральным государственным бюджетным учреждением государственным центром агрохимической службы "Кировский" при поддержке департамента сельского хозяйства и продовольствия Кировской области.

- Часты ли случаи изъятия неиспользуемых по назначению земель в Кировской области?

Ирина Головкова,

Заместитель департамента сельского хозяйства и продовольствия Кировской области:

- Случаев прекращения права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в принудительном порядке в области не было. В основном это объясняется крайне сложной для исполнения установленной федеральным законодательством процедурой прекращения права собственности на землю. Состоялось несколько случаев прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения в принудительном порядке общей площадью около 4 тыс. гектаров. Данная процедура несколько проще для исполнения. 

- Согласно проекту закона одним из оснований для принудительного изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, является не использование его в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у собственника права на земельный участок. Не слишком ли радикальны такие меры, на Ваш взгляд?

Галина Михеева,

Председатель кировской областной организации «Профсоюз работников агропромышленного комплекса РФ»:

- Очень хорошо, что власти наконец обратили внимание на проблему сельхозземель. У нас очень много заброшенных угодий, но в большинстве случаев эти земли находятся в частных руках, в паях, арендованы. Обычно земли зарастают не у колхозов, а у тех, кто их скупил и не желает по разным причинам их обрабатывать. В любом случае такие земли нужно приводить в порядок. Запущенные угодья очень сложно восстановить. За 2 - 3 года поля "затягивает" дикарником, от которого трудно избавиться. Очень просто все запустить, а восстановление - процесс трудоемкий, долгий и дорогостоящий. Земля должна работать.

Павел Легконравов,

Директор Вятского племенного завода:

- Это карающий закон! Но сельское хозяйство не заслужило таких жестких мер. Чиновники не хотят смотреть в корень проблемы: почему так много земель оказалось в запущенном состоянии?

Вячеслав Колобов,

Директор ООО ЭКФ «Экскон»:

- Считаю, что эти меры очень радикальны. Исходя из современной практики, за 3 года освоить участок, спроектировать и построить дом, зарегистрировать и сдать в эксплуатацию практически не реально. А если ещё подвести коммуникации, то срок резко увеличивается. Даже для того, чтобы уложиться в пятилетний срок, необходимы значительные материальные ресурсы, не говоря о временных. У кого есть деньги, как правило, не хватает времени, а у кого много времени, не хватает денег.

Михаил Мишарин, 

Директор ООО «ГеоКадастр43»:

- Законопроект вступает в противоречие со статьей 35 Конституции РФ, где декларируется неприкосновенность частной собственности. Земельные участки, как и любое другое недвижимое имущество, помимо его прямого назначения, являются также надежным инструментом защиты сбережений от инфляции, либо законным способом заработать на перепродаже. Считаю, что изъятие земельных участков, которые не используются в течение трех и более лет, - нарушение прав собственников.

Виктория Чешуина,

Юрист Юридической компании «Бизнес и Право»:

- Изъятие земельных участков, находящихся в частной собственности, нарушает конституционные права граждан на неприкосновенность частной собственности; права, устанавливающие свободное владение землей, если это владение не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Может получиться так, что у граждан просто не будет возможности использовать землю по назначению в более долгий срок. Решать вопрос с заброшенными землями нужно, но прежде всего это не должно касаться собственности граждан. Нужно изымать земельные участки, у которых собственник отсутствует.

- По мнению экспертов, в связи с принятием поправок, возникает немало спорных вопросов. Если, например, участок приобретен под индивидуальное жилищное строительство и за 3 года на нем был возведен только фундамент, считается ли, что земля используется не по назначению? Или такой вариант: дом уже построен, но зарегистрировать его не успели. Подлежит ли в данном случае изъятию участок? Каким Вы видите выход из такого рода спорных ситуаций?

Вячеслав Колобов,

Директор ООО ЭКФ «Экскон»:

- По поводу изъятия участка - считаю, что ни в коем случае. Выхода из ситуации не вижу. Пример застройки слободы Шкляевской. Застройка начиналась в 90–е годы прошлого века, а интенсивное строительство - в 2000 годах. Да, дома стояли брошенные, замороженные, часть из них несколько раз перепродавалась, но в конце концов слобода застраивается. При этом многое зависит от местных властей, какова инфраструктура, обеспеченность коммуникациями. Чем лучше условия, как правило, тем быстрее осваиваются участки.

Михаил Мишарин,

Директор ООО «ГеоКадастр43»:

- Выход только один: защищать гражданам свою собственность, которую они приобрели на законных основаниях. Когда граждане приобретают земельные участки для постройки жилого дома, они не всегда могут спрогнозировать окончание и сроки строительства. Поэтому то, какой процент постройки дома считать достаточным, чтобы земельный участок не был изъят, должно быть определено и установлено законодательством. Не трудно представить себе масштабы народного возмущения, когда, например, начнут изыматься земельные участки, которые получили многодетные семьи, не всегда имеющие возможность построить и зарегистрировать жилой дом в течение трех лет или продать свой земельный участок «в чистом поле».

Широко обсуждается направленность данного закона против различного рода спекуляций, связанных с затягиванием сроков строительства, проживанием в уже построенных, но не зарегистрированных должным образом жилых домах, или использованием нежилых строений, в то время как они числятся объектами незавершенного строительства. Действующее законодательство имеет на данный момент всю необходимую базу для пресечения спекуляций подобного рода.

Другое дело, что никто на практике не осуществляет в полной мере необходимый контроль объектов капитального строительства. Новый законопроект эту ситуацию не изменит.

Виктория Чешуина,

Юрист Юридической компании "Бизнес и Право":

- Строительство и подготовка земельного участка для строительства (в том числе без гос. регистрации) считается как использование по назначению и в данном случае почти невозможно точно установить дату начала течения трехлетнего срока «простоя» земли. Данная ситуация на сегодняшний день урегулирована действующим законодательством и дает возможность зарегистрировать права на фундамент, на «недострой».

- В Госдуму были внесены предложения по увеличению в 5 раз налогов для неиспользуемых сельхозземель. Насколько эти меры будут эффективны, по Вашему мнению?

К сведению

Ирина Головкова,

Заместитель департамента сельского хозяйства и продовольствия Кировской области:

- Действительно, разработаны проекты федеральных законов, целью которых является совершенствование правовых механизмов стимулирования собственников к эффективному использованию земель сельскохозяйственного назначения, а также вовлечению неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения в сельскохозяйственный оборот. В частности, законопроект, предусматривающий существенное увеличение земельного налога для собственников и пользователей земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, в случае неиспользования таких участков. Согласно законопроекту налог в отношении неиспользуемых участков будет исчисляться по максимальной ставке (1,5% от кадастровой стоимости участка в год). По общему правилу максимальная налоговая ставка для земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, составляет 0,3% кадастровой стоимости. Другим законопроектом усовершенствована процедура принудительного изъятия неиспользуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. 

Вячеслав Колобов,

Директор ООО ЭКФ "Экскон":

- Какой-то эффект, наверное, будет. Но если земля не используется, поднимут налог, собственники от неё откажутся, а что дальше? Я сомневаюсь, что найдется сразу тот, кто её будет обрабатывать, если только китайцы.

Павел Легконравов,

Директор Вятского племенного завода:

- У нас если речь идет о сельском хозяйстве, то это, как правило, одна «болтовня». На деле воспользоваться поддержкой государства нереально. Сельскому хозяйству сейчас очень непросто: кредиты, лизинг... А тут ещё и налоги в 5 раз выше. Далее возникает вопрос: кто и как будет оценивать, что земля не используется и находится в запущенном состоянии? Чиновники, которые, как правило некомпетентны? Что власти собираются делать с многочисленными землями, от которых начнут массово отказываться? Вероятно, у нашего государства есть свой какой-то план, нам пока неведомый.

Пока же получается парадокс: с одной стороны, земли заброшены и не используются, но с другой стороны, нет претендентов на них. Там, где земли действительно ценные, бесхозных участков нет - за них борются, на них работают. Предложенные поправки сделаны для того, чтобы люди отказывались от земель. Это будет очередной удар по сельскому хозяйству.

Галина Михеева,

Председатель Кировской областной организации «Профсоюз работников агропромышленного комплекса РФ»:

- При повышенных налогах, вероятно, люди будут отказываться от своих земель, но это не страшно. Найдутся люди, которым действительно нужна земля и кто будет на ней работать.

Виктория Чешуина,

Юрист Юридической компании "Бизнес и Право":

- Данная мера никоим образом не будет эффективна, а только увеличит суммы задолженности перед налоговыми органами. Кроме того, "неиспользование земель по назначению" - данный факт должен быть установлен исключительно в суде.

Михаил Мишарин, 

Директор ООО "ГеоКадастр43":

- Эти меры не будут эффективными потому, что ставка налога на сельхозземли довольна низкая, и увеличение ее в 5 раз далеко не всегда простимулирует собственника использовать эти земли по назначению. Кроме того, надо еще доказать, что земли не используются. Для собственника существует множество способов создать видимость использования своей земли, например, просто распахать ее.

О кадастровой стоимости земли в Кировской области

Виктория Чешуина, Юрист Юридической компании "Бизнес и Право":

- Кадастровая стоимость 1 га земли в Кировской области колеблется от 2 000 до более 100 000 рублей за сотку.

Вячеслав Колобов,

Директор ООО ЭКФ "Экскон":

- Кадастровая стоимость земли в Кировской области утверждена постановлением правительства Кировской области от 29.12.2007 г. №118/518. В настоящий момент идет процесс пересмотра и утверждения новой кадастровой стоимости. Что стоит отметить, кадастровая стоимость зависит от вида предполагаемого (разрешенного) использования и, естественно, от района. Так, для примера, средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному образованию Афанасьевский район составляет - 6,63 руб/кв.м., а Кирово-Чепецкий район - 90,07 руб/кв. м., г. Киров – 1242,83 руб/кв.м. По виду использования от 0,01 руб/кв.м земли охраняемых территорий до 3370,14 руб/кв.м за земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной застройки.

- Какой ценовой диапазон на земельные участки в разных районах Кировской области?

Вячеслав Колобов,

Директор ООО ЭКФ "Экскон":

- Ценовой диапазон зависит от категории земель и разрешенного вида использования. Наиболее дешевая категория – земли сельскохозяйственного назначения - от 300 до 4 000 руб./сотка, наиболее дорогая – земля, предназначенная для размещения объектов торгово-офисного назначения, – от 28000 до 32000 руб./сотка.

Виктория Чешуина, Юрист Юридической компании "Бизнес и Право":

- Темп роста цен на земельные участки средний, но значительно ниже темпа роста цен на жилую недвижимость.

- Достаточно ли проработан предложенный законопроект? Есть ли в нем еще какие-то неточности, спорные моменты, на Ваш взгляд?

Вячеслав Колобов,

Директор ООО ЭКФ "Экскон":

- Судя по тому, что предлагается предпринять на основе этого закона, он очень далек от идеала. Боюсь, получится по Черномырдину: «Хотели как лучше, получилось как всегда». И необходимо учитывать, что проект закона – это ещё не закон. Как показывает практика, зачастую принятый закон является полной противоположностью обсуждаемому проекту. Складывается впечатление, что широкой общественностью и экспертами обсуждается один текст закона, а депутатами - его антипод.

Виктория Чешуина,

Юрист Юридической компании "Бизнес и Право":

- Законопроект считаю "сырым", не готовыми к обсуждению в первом чтении ГД. Необходимо искать и устанавливать причину возникновения такой ситуации в стране, а не принимать «неработающие» законы.

Михаил Мишарин, 

Директор ООО "ГеоКадастр43":

- В предлагаемом законопроекте не регламентированы в достаточной степени основания для принудительного изъятия земельного участка в связи с его ненадлежащим использованием. Остается неясным, кто и как будет, например, оценивать степень опасности для жизни или здоровья человека, окружающей среды. Каким образом будет определяться существенное снижение плодородия почв на земельных участках, предназначенных для сельскохозяйственного использования, и как будет определяться степень вины именно собственника земельного участка, а не каких-то внешних факторов, также остается загадкой. Чтобы проводить постоянный всеобъемлющий мониторинг земель на предмет правильности их использования, требуются огромные материальные и человеческие ресурсы, которых, на мой взгляд, нет ни у федеральных служб, ни у органов местного самоуправления. В итоге мы получаем очередной неработающий законопроект, который при этом открывает широкие возможности для различного рода спекуляций, судебных тяжб, устранения конкурентов и коррупции.

- Какие меры будут наиболее эффективны, на Ваш взгляд?

Виктория Чешуина,

Юрист Юридической компании "Бизнес и Право":

- Вменить в обязанность местные органы исполнительной власти вести работу по обращениям граждан о признании в судебном порядке земельных участков неиспользуемыми. Установить льготные условия приобретения данных участков заявителю и владельцам смежных участков (одного СДТ, например). Установленный в судебном порядке недобросовестный собственник должен получать выкупную стоимость данного земельного участка, в случае если он приобретал его возмездно, за вычетом расходов (судебных/ организация торгов и т. п.).

Вячеслав Колобов,

Директор ООО ЭКФ "Экскон":

- Считаю, что наиболее эффективными мерами будут являться не карательные меры и ограничения, а стимулирующие. В первую очередь обеспечение необходимой инфраструктуры на участках, предназначенных для застройки и освоения, второе финансовое стимулирование в виде целевых низкопроцентных кредитов или субсидирование кредитных ставок, субсидирование производителей строительных материалов.

Похожие материалы по теме