Какие права и обязанности имеют наймодатели и квартиросъемщики?

Цены на жилье в России далеки от того, чтобы назвать их доступными. Поэтому рынок аренды недвижимости процветает. Тем больше поле для взаимодействия наймодателей и нанимателей и тем сложнее государству контролировать, насколько полно соблюдаются права и обязанности и тех, и других. Однако, чтобы чувствовать себя юридически защищенным, определенный минимум законодательных норм легко освоить самому. О том, обязательно ли нужно заключать договор аренды, как часто наймодатель вправе повышать арендную плату и когда квартиросъемщика могут выселить раньше времени, нам рассказала юрист юридической компании «Бизнес и право» Виктория Чешуина.

Цены на жилье в России далеки от того, чтобы назвать их доступными. Поэтому рынок аренды недвижимости процветает. Тем больше поле для взаимодействия наймодателей и нанимателей и тем сложнее государству контролировать, насколько полно соблюдаются права и обязанности и тех, и других. Однако, чтобы чувствовать себя юридически защищенным, определенный минимум законодательных норм легко освоить самому. О том, обязательно ли нужно заключать договор аренды, как часто наймодатель вправе повышать арендную плату и когда квартиросъемщика могут выселить раньше времени, нам рассказала юрист юридической компании «Бизнес и право» Виктория Чешуина.

- Какие существуют законы и нормативно-правовые акты, регулирующие права арендодателей и квартиросъемщиков?
- Права и обязанности арендодателей и квартиросъемщиков регулируют Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ.
В Жилищном кодексе это статьи 30 - 35 главы «Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан». В этих статьях поясняется, какие есть права у собственника, как он может распоряжаться своим имуществом. Отражено здесь и право собственника отдать жилое помещение в аренду. Далее статьи 36 - 48 главы, посвященной общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Здесь тоже, в основном, определены права и обязанности собственника жилого помещения. В частности, говорится о том, что он должен содержать общее имущество в надлежащем состоянии, участвовать в собраниях, поддерживать порядок.
Далее - Гражданский кодекс. Здесь права и обязанности арендодателей и квартиросъемщиков раскрывают статья 450 главы 29 «Изменение и расторжение договора», а также статьи 606 - 625 главы 34 «Аренда», где речь идет конкретно о договоре аренды между арендодателем и арендатором, расписаны их права и обязанности и некоторые правовые нормы. Кроме того, сюда же относятся статьи 671 - 688 главы 35 «Наем жилого помещения».

- Какие документы вправе запросить квартиросъемщик у арендодателя, чтобы убедиться, что это жилье принадлежит именно арендодателю и его не выселят в любой момент?
- Перед заключением договора аренды вы должны обязательно убедиться, что квартиру вам сдает именно ее собственник. Для этого вы должны запросить у него правоустанавливающие документы на жилое помещение. После 1998 года к правоустанавливающим документам на жилое помещение относится свидетельство о праве собственности. До 1998 года правоустанавливающим документом являлся договор приватизации, зарегистрированный в органах БТИ, либо свидетельство о наследстве или договор дарения, также зарегистрированные в БТИ. То есть до 1998 года, пока не появилась регистрационная палата, все правоустанавливающие документы должны были содержать отметку «Зарегистрировано в БТИ» либо «Зарегистрировано у нотариуса». После 1998 года данные документы должны быть зарегистрированы в регистрационной палате, и на основании этого выдано свидетельство о праве собственности.
Еще существует такой документ, как выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Эта выписка свободная для прав третьих лиц, то есть вы можете заказать ее в любой момент на любой объект недвижимости и узнать, кто является правообладателем конкретного жилого помещения, нет ли на него обременений либо прав третьих лиц, не заложено ли оно в суде, не заведен ли на него исполнительный лист... Выписка заказывается в регистрационной палате. Этот документ тоже свидетельствует о праве собственника сдавать жилое помещение в аренду.

- Обязательно ли заключение договора между домовладельцем и квартиросъемщиком? Что должно быть прописано в договоре? Где его нужно оформлять?
- Статья 674 Гражданского кодекса устанавливает обязательную письменную форму договора найма жилого помещения. В нем должны быть прописаны права и обязанности собственника и квартиросъемщика, должны быть обговорены условия проведения текущего и капитального ремонта, размер арендной платы, срок, на который заключается договор, случаи расторжения договора. Также в договоре необходимо указать объект, который передается в аренду. Строго определенной формы договора аренды не существует, поэтому арендодатель и квартиросъемщик могут оформить его самостоятельно, не прибегая к услугам юриста. Главное - прописать в нем все основные пункты. Однако, если договор аренды заключается на срок больше одного года, он подлежит государственной регистрации и его нужно оформлять в регистрирующем органе. Если срок аренды меньше одного года, регистрировать документ не нужно.

- Если арендодатель не платит налоги с прибыли, которую он получает за сдачу жилья, может ли он официально заключить договор аренды?
- С момента регистрации договора аренды ты сразу становишься налогоплательщиком. С этого времени ты обязан платить с дохода налог 13 процентов в бюджет Российской Федерации. Если же договор не заключен или заключен, но не зарегистрирован, при этом нет никакой налоговой проверки и никто не сообщает в налоговую инспекцию, что такое-то физическое лицо скрывает прибыль, то людям часто удается не платить налоги. И они могут сдавать жилое помещение в аренду буквально до тех пор, пока налоговая инспекция не придет к ним сама и не попросит заплатить налог.

- Обязан ли квартиросъемщик проводить текущие ремонтные работы, направленные на поддержание арендованного помещения в надлежащем состоянии? Должен ли он участвовать в благоустройстве подъезда и прилегающих территорий (например, вносить плату за установку домофона, кодового замка)? Обязан ли квартиросъемщик платить за капитальный ремонт?
- Расскажу отдельно об обязанностях нанимателя и наймодателя. Наниматель должен проводить текущие ремонтные работы, направленные на поддержание арендованного помещения в надлежащем состоянии. Это его прямая обязанность, она прописана в статье 681 Гражданского кодекса. Капитальный ремонт и благоустройство подъезда - это уже обязанность наймодателя. Проводить капитальный ремонт собственнику жилого помещения предписывает статья 681, а о том, что собственник обязан участвовать в благоустройстве подъезда и прилегающих территорий, говорится в статье 676. Собственник также обязан обеспечивать надлежащую эксплуатацию всего жилого дома, проводить ремонт общего имущества многоквартирного дома. Кроме того, его обязанностью является внесение платы за установку домофона и кодового замка.

- Если квартиросъемщик залил соседей, то кто в этом случае несет ответственность?
- Ответственность несут люди, которые проживали в данной квартире на тот момент, когда произошло затопление. Для начала жильцы квартиры, которая пострадала от затопления, должны вызвать управляющую компанию. Представители управляющей компании составляют акт осмотра обеих квартир и устанавливают причину затопления. Чаще всего это происходит из-за халатного отношения жильцов верхней квартиры к использованию определенных приборов. Если пострадавшая сторона обращается в суд, судебные органы в любом случае выходят сначала на собственника квартиры. А собственник, в свою очередь, должен предоставить договор аренды. Этот документ подтвердил бы то, что жильцами данной квартиры на момент затопления являлись квартиросъемщики и именно из-за них оно произошло. Наличие договора аренды здесь играет очень большую роль, поэтому я всем советую всегда его заключать.
Последствия для собственника - при том же случае затопления, так как нет договора аренды, ответственность возлагается на собственника. Если в судебном порядке невозможно будет установить с помощью свидетельских показаний проживание в квартире других лиц, а также если нет договора и  паспортных данных квартиросъемщика, ущерб вынужден возмещать собственник жилого помещения.

- Может ли квартиросъемщик вносить улучшения в арендуемое жилье - красить пол, клеить обои, менять сантехнику и тому подобное?
- Конечно, может - никто это арендатору не запрещает. Он может вносить эти улучшения, но необходимо различать улучшения: они делятся на отделимые и неотделимые. Если квартиросъемщик вносит в арендованное жилье отделимые улучшения, например, меняет люстру, вешает шторы, то при расторжении договора аренды эти улучшения перейдут в его собственность. Если же квартиросъемщик намерен произвести неотделимые улучшения, то, во-первых, это возможно только с согласия хозяина помещения, а во-вторых, эти улучшения будут являться уже собственностью арендодателя, так как при расторжении договора аренды они не подлежат отделению. За то, что арендатор произвел вложения в имущество, он вправе требовать от собственника квартиры только, допустим, какую-либо денежную компенсацию. Расскажу пример из практики. Многие заключают договор аренды квартиры, которая является не отремонтированной. Арендатору нравится ее местоположение, но не нравится внутренняя отделка квартиры. Он договаривается с собственником о том, что он делает ремонт в помещении: красит пол, клеит обои, меняет сантехнику, но за счет арендной платы. Эти улучшения как раз являются неотделимыми, и в итоге собственник компенсирует арендатору вложения в ремонт.

- Существуют ли нормативно-правовые акты, которые регулируют арендную плату за жилье? Например, как часто она может меняться, должен ли арендодатель заранее предупреждать квартиросъемщика о грядущем повышении арендной платы?

- В законодательных нормах, касающихся найма жилого помещения, этот вопрос четко не отражен, и размер арендной платы устанавливается исключительно договором. Обычно он зависит от размера рыночной арендной платы в конкретном микрорайоне, которую отслеживает собственник жилья, сдаваемого в аренду. Однако в общих нормах Гражданского кодекса есть статья 614, где идет речь о том, что арендная плата может изменяться в соответствии с договором аренды, но не чаще одного раза в год. Вопрос о том, должен ли наймодатель заранее предупреждать нанимателя о повышении арендной платы, в нормативно-правовых актах тоже четко не прописан. Но из статьи 452 мы можем уловить следующую норму: любое изменение любого договора возможно в одностороннем порядке с предупреждением другой стороны за 30 дней. Таким образом, арендатор должен предупреждать квартиросъемщика об изменении арендной платы за 30 дней, при этом она может повышаться не чаще, чем один раз в год.

- Влечет ли за собой смена собственника жилья расторжение договора найма?
- Ни в коем случае. Статья 675 Гражданского кодекса говорит нам о том, что при смене собственника жилого помещения договор аренды сохраняется, а новый собственник становится наймодателем на таких же условиях, на которых был ранее заключен договор аренды.

- В каких случаях допустимо преждевременное выселение квартиросъемщика?
- Кроме тех случаев, когда расторжение договора происходит по соглашению сторон, преждевременное выселение квартиросъемщика возможно и по инициативе наймодателя. Если стороны не договорились между собой, это осуществляется в судебном порядке. Статья 687 Гражданского кодекса четко оговаривает ряд случаев, при которых наймодатель может расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Во-первых, это невнесение арендной платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договор заключен на длительный срок. Если договор аренды оформлен на кратковременный срок, то основанием для выселения квартиросъемщика может служить невнесение платы более двух раз подряд. Во-вторых, это разрушение или порча жилого имущества квартиросъемщиком. И, наконец, в-третьих, договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в случае, если помещение стало непригодным для постоянного проживания.

- Насколько остро стоит в Кирове проблема с соблюдением прав квартиросъемщиков и арендодателей? С какими обращениями по этому вопросу приходят чаще всего?

- В Кирове в этой сфере самая распространенная проблема состоит в том, что арендодатели и квартиросъемщики не заключают договор аренды. Хотя законом установлено обязательно оформлять его в письменной форме. Из-за этого арендаторы не могут ничем подтвердить, что они проживают в данном помещении, и, когда, например, заключается сделка купли-продажи квартиры, им приходится выселяться. А если бы договор аренды был оформлен, смена собственника не повлекла бы за собой его расторжения. В противном случае арендаторы в правовом плане ничем не защищены.

- На Ваш взгляд, насколько полно отвечают требованиям современной жизни законы, регулирующие права арендодателей и квартиросъемщиков? Если бы это было в Вашей власти, какие исправления и дополнения Вы бы в них внесли?

- Нельзя сказать однозначно, что наши законы и нормативно-правовые акты полно учитывают все права и той, и другой стороны. Нет, в российских законах обязательно либо есть какие-нибудь пробелы, либо нет толкования к изложенным нормам.
Что касается прав арендодателей и квартиросъемщиков, то, например, я считаю, что в нашем законодательстве не прописана четко форма договора аренды при регистрации. Закон отмечает только, что договор должен быть оформлен обязательно в письменной форме, а то, что он должен подлежать регистрации, прописано в общей главе об аренде, не касающейся найма жилого помещения. Кроме того, чтобы укрепить права наших квартиросъемщиков, по моему мнению, договор необходимо регистрировать при сроке аренды свыше шести месяцев, а не одного года, как это происходит сейчас. Это было бы намного целесообразнее.
Также я бы дополнила случаи расторжения договора аренды по инициативе наймодателя. Во-первых, я бы сделала возможным выселение квартиросъемщиков, когда они нарушают требования общего законодательства по соблюдению общественного порядка. Например, шумно себя ведут, разводят грязь в подъезде... Если соседям приходится часто обращаться к участковому с жалобами на арендаторов, это обязательно, на мой взгляд, должно служить поводом для расторжения договора. Во-вторых, в случаи расторжения договора я бы включила пункт, когда квартиросъемщик использует квартиру не по ее целевому назначению. То есть он использует ее не для проживания, а, например, устраивает музыкальные репетиции или торгует чем-нибудь на первом этаже через окно.

Похожие материалы по теме

В погоне за ESG-принципами: в России появится новая система обращения с отходами

Система объединит всех отходообразователей, компании по транспортировке и обращению с отходами, федерального оператора и органы власти. Какие проблемы она решит — рассказываем в нашем материале