Тонкости процедуры: Как перевести жилое помещение в нежилое?

Почти любой вид предпринимательской деятельности требует наличия офисного помещения. Здесь возможны варианты приобретения площади в собственность или же ее аренда. Альтернативным решением при поиске недвижимости для организации бизнеса может стать перевод жилого помещения в нежилое. О том, с какими структурами необходимо согласование проекта перевода, требуется ли на это одобрение жильцов дома и каким условиям должно соответствовать помещение, нам рассказал директор юридического агентства «Вятюрсервис» Артем Бабинцев.

Почти любой вид предпринимательской деятельности требует наличия офисного помещения. Здесь возможны варианты приобретения площади в собственность или же ее аренда. Альтернативным решением при поиске недвижимости для организации бизнеса может стать перевод жилого помещения в нежилое. О том, с какими структурами необходимо согласование проекта перевода, требуется ли на это одобрение жильцов дома и каким условиям должно соответствовать помещение, нам рассказал директор юридического агентства «Вятюрсервис» Артем Бабинцев.

 - Артем Александрович, какие нормативно-правовые акты регулируют процедуру перевода жилого помещения в нежилое?
 - При переводе жилого помещения в нежилое необходимо учитывать положения, закрепленные в статье 22 Жилищного кодекса, без соблюдения которых такой перевод невозможен. 
 - Каковы условия перевода жилого помещения в нежилое? Существует ли требование к тому, на каком этаже должно находиться жилое помещение, чтобы его можно было перевести в нежилое?
 - Перевод не допускается:
- если доступ к помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ. Попросту говоря, нужен отдельный вход;
- если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником или иными гражданами в качестве места постоянного проживания;
- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. 
 - Нужно ли для перевода жилого помещения в нежилое согласие собственников квартир и арендаторов квартир в многоквартирном доме? Нужен ли при этом определенный процент голосов или необходимо согласие абсолютно всех жильцов?
 - Когда бизнес затрагивает общее имущество жильцов, согласование потребуется. Общим имуществом в многоквартирном доме считаются помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Среди них межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, расположенными на указанном земельном участке. Границы и размер участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 36 ЖК РФ). 
Если коммерсант планирует сделать пристройку к зданию или организовать работу вблизи дома, то есть занять участок, который по закону относится к общей собственности, согласие жильцов необходимо. 
Статья 40 ЖК РФ требует получать разрешение не просто от жильцов дома, а от лиц, которые являются собственниками жилых помещений. То есть если в квартире живут «квартиранты», разрешение нужно спрашивать не у них, а у тех людей, на которых данная квартира оформлена в собственность, пусть даже они и не проживают в этом доме уже давно.
Проще всего получить согласие жильцов там, где создано товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае предпринимателю необходимо обратиться в органы управления ТСЖ. Для этого достаточно подать заявление о включении своего вопроса в повестку дня очередного заседания членов ТСЖ (которыми и являются собственники квартир и иных помещений в доме) или о проведении внеочередного заседания ТСЖ. Решение вопроса о получении разрешения не будет зависеть от того, сумеют ли собраться жильцы (собственники) на собрание в полном составе или нет. В данном случае для принятия решения необходимо простое большинство голосов присутствующих участников собрания (п. 4 ст. 146 ЖК РФ). Такое же положение существует и в тех домах, где вместо ТСЖ создан жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, объединяющий всех собственников жилых и нежилых помещений.
Если же ТСЖ или кооператив не созданы, то вопрос решить гораздо сложнее. Поскольку единой организации, объединяющей собственников и действующей от их имени, в этом случае нет, остается один выход - созвать по своему вопросу внеочередное общее собрание собственников помещений жилого дома. Согласно п. 2 ст. 45 Жилищного кодекса, внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников. При этом собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами от общего числа голосов.
Предприниматель, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить жильцам (собственникам помещений) о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В этот срок сообщение о проведении собрания необходимо направить каждому жильцу (собственнику помещения) заказным письмом или вручить под роспись либо разместить в помещении, определенном решением общего собрания. В сообщении о проведении общего собрания необходимо указать:
сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;
повестку дня;
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться;
форму проведения собрания (собрание или заочное голосование);
дата, место и время. В случае заочного голосования дата окончания приема решений собственников и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (п. 5 ст. 45 ЖК РФ).
Согласно п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса, решение о разрешении реконструкции (переустройстве, перепланировке) жилого помещения, затрагивающей места общего пользования, принимается большинством не менее 2/3 голосов от присутствующих на общем собрании жильцов (собственников помещений). В таком же порядке принимаются и решения о реконструкции многоквартирного дома (например, когда предприниматель хочет что-нибудь пристроить к нему) и о строительстве на придомовой территории зданий, строений и сооружений (ст. 44 ЖК РФ), в том числе об использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Необходимо помнить, что только при надлежащем исполнении требований ЖК РФ, посвященных проведению общего собрания, решение, принятое в пользу предпринимателя, может считаться законным, что позволит ему организовать свой бизнес в пределах жилого дома или его территории.
 - Каков должен быть алгоритм действий гражданина, который желает перевести жилое помещение в нежилое? Куда ему необходимо обратиться и какие документы представить?
 - Первоначально собственник помещения должен заказать проект перевода помещения из жилого в нежилое. Затем указанный проект согласуется в уполномоченных органах (ГАИ, МЧС, администрация района, архитектор города, санэпидемнадзор), параллельно собственник получает согласие на использование части земельного участка (общего имущества). После получения согласия собственник подает пакет документов, предусмотренный статьей 23 ЖК РФ в администрацию города Кирова.
 - Какие жалобы жильцов на неудобства, которые им доставляет нежилое помещение после его перевода из жилого, являются законными и справедливыми? 
 - Законными являются все жалобы, основанные на нарушении лицом, занимающим помещение, СНиПов и ГОСТов: превышение уровня допустимого шума, использование помещения не в соответствии с целевым назначением (продажа алкоголя, если помещение переведено под «офис»), несоблюдение режима работы и т.п.
 - Существуют ли виды предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять в жилом помещении без его перевода в нежилое? 
 - На сегодняшний день ни ЖК РФ, ни иные нормативные акты в области жилищного законодательства не содержат перечня видов предпринимательской деятельности, занятие которыми допускается в жилом помещении без перевода его в нежилое. Исходя из анализа указанной нормы ЖК РФ, можно сделать вывод о том, что использование жилого помещения в предпринимательской деятельности без перевода допускается лишь при условии соблюдения следующих обязательных требований:
предприниматель проживает в жилом помещении на законных основаниях (то есть зарегистрирован в нем по месту жительства в установленном порядке);
предпринимательская деятельность не должна нарушать прав и законных интересов других граждан - как проживающих совместно с предпринимателем, так и соседей;
жилое помещение должно отвечать установленным требованиям. В настоящее время основные требования к жилому помещению предусмотрены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47, а также Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», утвержденными Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000 г.
 - На Ваш взгляд, насколько совершенно законодательство, регулирующее процедуру перевода жилого помещения в нежилое? 
 - Существующее законодательство для перевода помещения из жилого в нежилое достаточно четко регламентирует процедуру перевода, однако, на мой взгляд, в текущем виде она является слишком громоздкой. Наибольшую проблему представляет получение согласия собственников помещений на использование части общего имущества. Связано это с низкой правовой культурой населения и банальным нежеланием помочь ближнему.

Похожие материалы по теме

В «АТП» сменился директор

Почему его первый рабочий день начался с сокращения штата автотранспортного предприятия?