Чистая сделка: Оксана Мамедова – о покупке земельных участков без рисков

Какие моменты следует учесть при заключении договоров купли-продажи земельных участков, как покупателю проверить «чистоту» сделки и избежать возможных правовых рисков, рассказала юрист Оксана Мамедова.

Весьма распространенными сделками, сопряженными с определенными сложностями, ответственностью и рисками, сегодня являются договоры купли-продажи загородной недвижимости и земельных участков. Какие моменты следует учесть при заключении таких договоров, как покупателю проверить «чистоту» сделки и избежать возможных правовых рисков, рассказала юрист Оксана Мамедова.

- Оксана Видадиевна, в чем заключается правовая природа договора купли-продажи земельного участка?

- Под договором купли-продажи земельного участка понимается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Субъектами, то есть сторонами в данном договоре, будут являться продавец и покупатель. В рассматриваемом договоре, в соответствии с законом, должны быть указаны данные, позволяющие установить земельный участок, подлежащий отчуждению. Поэтому объектом сделки могут выступать только земельные участки, прошедшие государственную регистрацию.

- В какой форме должен заключаться договор купли-продажи земельного участка?

- Договор купли-продажи заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Каждой из сторон предоставляется по одному экземпляру договора, и один экземпляр передается в регистрирующий орган. При этом необходимо отметить, что регистрируется не сам договор, а переход права собственности. Помимо предмета, в договоре представляется необходимым указывать всю информацию о земельном участке, в том числе возможные ограничения (обременения) или права третьих лиц, а также его стоимость и порядок расчетов, права и обязанности сторон в договоре, их ответственность.

- Какие правовые риски возможны при заключении договора купли-продажи земельного участка?

- Главное, пожалуй, - вопрос «добросовестности» продавца, который может «умолчать» об обременениях на отчуждаемую недвижимость или о качественных или технических характеристиках последней.

- Если изначально земельный участок приобретался с одной целью, но в дальнейшем она изменилась. Насколько реально перевести земельный участок из одной категории в другую?

- Перевод земельных участков из одной категории в другую – процедура не из легких. Лучше изначально приобретать землю той категории, для целей которых она приобретается. Если Вы все-таки не уверены в вопросе выбора категории земель, то лучше, думается, обратиться к специалистам. Второй риск может возникнуть при оформлении документов. При заключении сделки необходимо убедиться, что продавец обладает необходимыми документами на недвижимость, то есть правоустанавливающими документами, а также кадастровым и техническим паспортами. При отсутствии последних, можно обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) - это организации, осуществляющая государственный технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости. Одновременно отметим, что при заключении сделки купли-продажи недвижимости необходимо нотариально заверенное согласие супруга или органов опеки и попечительства (в том случае, если недвижимость принадлежит по праву собственности несовершеннолетнему ребенку). В противном случае сделка не может быть зарегистрирована.

- Какие документы необходимы при заключении договора купли-продажи земельного участка?

- В первую очередь документы, удостоверяющие личность. Если одна из сторон в силу каких-либо причин (по состоянию здоровья или территориальной отдаленности) не может присутствовать при заключении сделки, возможно назначить доверенное лицо, которое будет действовать на основании доверенности, оформленной в соответствии с законом. В договоре купли-продажи обязательно указание правоустанавливающего документа, который подтверждает, что земельный участок принадлежит продавцу действительно по праву собственности. Как правило, этим правоустанавливающим документом является Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если покупателем или продавцом является юридическое лицо, также необходимы соответствующие учредительные документы.

- По каким причинам сделка купли-продажи земельного участка может не состояться?

- Например, при отсутствии вышеназванных документов.

- Расскажите интересные случаи из собственной практики, связанные с заключением подобных договоров.

- В моей практике не было особых казусов, обычно все сделки проходят гладко. Однако, возникали сложности с агентствами, занимающимися куплей-продажей недвижимости. Причиной судебных тяжб служила невнимательность сторон, пассивное отношение к заключаемым договорам. Безусловно, перед тем как подписать тот или иной договор, не поленитесь его прочитать.

- Обязательно ли присутствие сторон при заключении договора купли-продажи земельного участка?

- При составлении гражданско-правового договора присутствие сторон не обязательно, достаточно иметь при себе только паспортные данные, но в регистрирующий орган стороны должны явиться.

- Если на земельном участке находится жилая постройка, переходит ли она по праву собственности к покупателю земельного участка?

- Да. По закону находящиеся на земельном участке постройки переходят с отчуждаемой землей. Соответственно в предмете договора должен быть указан объект недвижимости, допустим, жилой дом, на последний также необходимы соответствующие документы, в том числе технический паспорт.

- Можно ли самостоятельно, не прибегая к услугам юристов, грамотно составить договор купли-продажи недвижимости? Или лучше обратиться за помощью к специалистам?

- Многие сегодня прибегают к услугам Интернета при составлении договоров купли-продажи: берут готовые образцы договоров, при этом, не сравнивая их на соответствие норм гражданского законодательства. Как следствие, могут возникнуть неблагоприятные последствия. В любом случае, перед заключением сделки купли-продажи недвижимости рекомендуем проконсультироваться со специалистом.

- Как покупателям сориентироваться по ценам на недвижимость и избежать обмана?

- Сложно дать определенные ориентиры по ценам на недвижимость. Все зависит от площади, местоположение недвижимости (в черте города или за ее пределами), берется в расчет и состояние земли. Так что о цене стороны договариваются самостоятельно. Как вариант, можно сориентироваться по ценам в СМИ.

- Как покупатель может проверить «чистоту» сделки?

- Если покупатель сомневается в надежности продавца, представляется возможным обратиться в регистрирующий орган с запросом. Вся необходимая покупателю информация о недвижимости находится в открытом доступе. Кроме того, как уже отмечалось, следует обратить внимание на правоустанавливающие документы, последние подтверждает права продавца на отчуждаемую недвижимость.

- Какие обязанности возложены законодательством на продавца? О чем он должен позаботиться перед продажей недвижимости?

- По закону он должен предоставить покупателю земельный участок, свободный от прав третьих лиц, либо уведомить сторону о существующих обременениях, а также предоставить всю информацию о состоянии недвижимости. Так, прежде чем отчуждать недвижимость, продавцу следует позаботиться о наличии необходимых документов.

- Можно ли, подписав гражданско-правовой договор купли-продажи, зарегистрировать право собственности на него, предположим, через год или два?

- Пожалуйста, для этого лишь необходимо указать в договоре сроки регистрации. Как я уже говорила, рассматриваемый договор – это документ, заключенный в простой письменной форме. В любом случае, сделка требует государственной регистрации, и право собственности наступает только после последней. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. То есть, если вы просто подписали договор, это еще не значит, что являетесь собственником недвижимости.

- Какие советы, рекомендации Вы могли бы дать тем, кто собирается покупать земельный участок или загородную недвижимость?

- Прежде всего, внимательно относиться к содержанию договора купли-продажи, в частности, к его предмету, а также советую обратить внимание на права и обязанности сторон.

Похожие материалы по теме

Кредитный договор. Максим Ветошкин: «При подписании кредитного договора необходимо трезво оценивать свои возможности»

В настоящее время большинство наших граждан видит единственно возможное решение сложившихся жизненных ситуаций в кредите. Если вы из их числа и приняли решение воспользоваться кредитом, то первое, что вам нужно сделать, – это найти подходящую кредитную организацию.

Тонкости перепланировки. Алексей Березин, юрист ООО «Бюро правовых решений» рассказал, как сделать перепланировку законной

Дом, квартира – это место, в котором мы проводим большую часть нашей жизни. Вполне естественно, что мы хотим видеть это место в том виде, который доставлял бы нам  максимум удобств и радости.

Канцтовары для успешной учёбы: Галина Токарева: «Пожалуй, не найдется покупателя, который бы ушел отсюда без покупки»

Сборы ребенка в школу – это целая история, напоминающая подготовку к дальнему и длительному путешествию. Только помимо одежды – на все сезоны и случаи жизни – нужно собрать целый арсенал подручных средств и материалов: от шариковой ручки до ранца. Благо, выбор современных канцтоваров сегодня велик и разнообразен. Однако приобрести действительно стоящие вещи оказывается для родителей порой весьма непросто и затратно. Снизить расходы, не экономя при этом на качестве, и мотивировать ребенка на успешную учебу достаточно просто, главное - знать, где приобрести красивые и качественные канцтовары по весьма доступным ценам.