Чистая сделка: Оксана Мамедова – о покупке земельных участков без рисков

Какие моменты следует учесть при заключении договоров купли-продажи земельных участков, как покупателю проверить «чистоту» сделки и избежать возможных правовых рисков, рассказала юрист Оксана Мамедова.

Весьма распространенными сделками, сопряженными с определенными сложностями, ответственностью и рисками, сегодня являются договоры купли-продажи загородной недвижимости и земельных участков. Какие моменты следует учесть при заключении таких договоров, как покупателю проверить «чистоту» сделки и избежать возможных правовых рисков, рассказала юрист Оксана Мамедова.

- Оксана Видадиевна, в чем заключается правовая природа договора купли-продажи земельного участка?

- Под договором купли-продажи земельного участка понимается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Субъектами, то есть сторонами в данном договоре, будут являться продавец и покупатель. В рассматриваемом договоре, в соответствии с законом, должны быть указаны данные, позволяющие установить земельный участок, подлежащий отчуждению. Поэтому объектом сделки могут выступать только земельные участки, прошедшие государственную регистрацию.

- В какой форме должен заключаться договор купли-продажи земельного участка?

- Договор купли-продажи заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Каждой из сторон предоставляется по одному экземпляру договора, и один экземпляр передается в регистрирующий орган. При этом необходимо отметить, что регистрируется не сам договор, а переход права собственности. Помимо предмета, в договоре представляется необходимым указывать всю информацию о земельном участке, в том числе возможные ограничения (обременения) или права третьих лиц, а также его стоимость и порядок расчетов, права и обязанности сторон в договоре, их ответственность.

- Какие правовые риски возможны при заключении договора купли-продажи земельного участка?

- Главное, пожалуй, - вопрос «добросовестности» продавца, который может «умолчать» об обременениях на отчуждаемую недвижимость или о качественных или технических характеристиках последней.

- Если изначально земельный участок приобретался с одной целью, но в дальнейшем она изменилась. Насколько реально перевести земельный участок из одной категории в другую?

- Перевод земельных участков из одной категории в другую – процедура не из легких. Лучше изначально приобретать землю той категории, для целей которых она приобретается. Если Вы все-таки не уверены в вопросе выбора категории земель, то лучше, думается, обратиться к специалистам. Второй риск может возникнуть при оформлении документов. При заключении сделки необходимо убедиться, что продавец обладает необходимыми документами на недвижимость, то есть правоустанавливающими документами, а также кадастровым и техническим паспортами. При отсутствии последних, можно обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) - это организации, осуществляющая государственный технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости. Одновременно отметим, что при заключении сделки купли-продажи недвижимости необходимо нотариально заверенное согласие супруга или органов опеки и попечительства (в том случае, если недвижимость принадлежит по праву собственности несовершеннолетнему ребенку). В противном случае сделка не может быть зарегистрирована.

- Какие документы необходимы при заключении договора купли-продажи земельного участка?

- В первую очередь документы, удостоверяющие личность. Если одна из сторон в силу каких-либо причин (по состоянию здоровья или территориальной отдаленности) не может присутствовать при заключении сделки, возможно назначить доверенное лицо, которое будет действовать на основании доверенности, оформленной в соответствии с законом. В договоре купли-продажи обязательно указание правоустанавливающего документа, который подтверждает, что земельный участок принадлежит продавцу действительно по праву собственности. Как правило, этим правоустанавливающим документом является Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если покупателем или продавцом является юридическое лицо, также необходимы соответствующие учредительные документы.

- По каким причинам сделка купли-продажи земельного участка может не состояться?

- Например, при отсутствии вышеназванных документов.

- Расскажите интересные случаи из собственной практики, связанные с заключением подобных договоров.

- В моей практике не было особых казусов, обычно все сделки проходят гладко. Однако, возникали сложности с агентствами, занимающимися куплей-продажей недвижимости. Причиной судебных тяжб служила невнимательность сторон, пассивное отношение к заключаемым договорам. Безусловно, перед тем как подписать тот или иной договор, не поленитесь его прочитать.

- Обязательно ли присутствие сторон при заключении договора купли-продажи земельного участка?

- При составлении гражданско-правового договора присутствие сторон не обязательно, достаточно иметь при себе только паспортные данные, но в регистрирующий орган стороны должны явиться.

- Если на земельном участке находится жилая постройка, переходит ли она по праву собственности к покупателю земельного участка?

- Да. По закону находящиеся на земельном участке постройки переходят с отчуждаемой землей. Соответственно в предмете договора должен быть указан объект недвижимости, допустим, жилой дом, на последний также необходимы соответствующие документы, в том числе технический паспорт.

- Можно ли самостоятельно, не прибегая к услугам юристов, грамотно составить договор купли-продажи недвижимости? Или лучше обратиться за помощью к специалистам?

- Многие сегодня прибегают к услугам Интернета при составлении договоров купли-продажи: берут готовые образцы договоров, при этом, не сравнивая их на соответствие норм гражданского законодательства. Как следствие, могут возникнуть неблагоприятные последствия. В любом случае, перед заключением сделки купли-продажи недвижимости рекомендуем проконсультироваться со специалистом.

- Как покупателям сориентироваться по ценам на недвижимость и избежать обмана?

- Сложно дать определенные ориентиры по ценам на недвижимость. Все зависит от площади, местоположение недвижимости (в черте города или за ее пределами), берется в расчет и состояние земли. Так что о цене стороны договариваются самостоятельно. Как вариант, можно сориентироваться по ценам в СМИ.

- Как покупатель может проверить «чистоту» сделки?

- Если покупатель сомневается в надежности продавца, представляется возможным обратиться в регистрирующий орган с запросом. Вся необходимая покупателю информация о недвижимости находится в открытом доступе. Кроме того, как уже отмечалось, следует обратить внимание на правоустанавливающие документы, последние подтверждает права продавца на отчуждаемую недвижимость.

- Какие обязанности возложены законодательством на продавца? О чем он должен позаботиться перед продажей недвижимости?

- По закону он должен предоставить покупателю земельный участок, свободный от прав третьих лиц, либо уведомить сторону о существующих обременениях, а также предоставить всю информацию о состоянии недвижимости. Так, прежде чем отчуждать недвижимость, продавцу следует позаботиться о наличии необходимых документов.

- Можно ли, подписав гражданско-правовой договор купли-продажи, зарегистрировать право собственности на него, предположим, через год или два?

- Пожалуйста, для этого лишь необходимо указать в договоре сроки регистрации. Как я уже говорила, рассматриваемый договор – это документ, заключенный в простой письменной форме. В любом случае, сделка требует государственной регистрации, и право собственности наступает только после последней. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. То есть, если вы просто подписали договор, это еще не значит, что являетесь собственником недвижимости.

- Какие советы, рекомендации Вы могли бы дать тем, кто собирается покупать земельный участок или загородную недвижимость?

- Прежде всего, внимательно относиться к содержанию договора купли-продажи, в частности, к его предмету, а также советую обратить внимание на права и обязанности сторон.

Похожие материалы по теме

Кредитный договор. Максим Ветошкин: «При подписании кредитного договора необходимо трезво оценивать свои возможности»

В настоящее время большинство наших граждан видит единственно возможное решение сложившихся жизненных ситуаций в кредите. Если вы из их числа и приняли решение воспользоваться кредитом, то первое, что вам нужно сделать, – это найти подходящую кредитную организацию.

Тонкости перепланировки. Алексей Березин, юрист ООО «Бюро правовых решений» рассказал, как сделать перепланировку законной

Дом, квартира – это место, в котором мы проводим большую часть нашей жизни. Вполне естественно, что мы хотим видеть это место в том виде, который доставлял бы нам  максимум удобств и радости.

Канцтовары для успешной учёбы: Галина Токарева: «Пожалуй, не найдется покупателя, который бы ушел отсюда без покупки»

Сборы ребенка в школу – это целая история, напоминающая подготовку к дальнему и длительному путешествию. Только помимо одежды – на все сезоны и случаи жизни – нужно собрать целый арсенал подручных средств и материалов: от шариковой ручки до ранца. Благо, выбор современных канцтоваров сегодня велик и разнообразен. Однако приобрести действительно стоящие вещи оказывается для родителей порой весьма непросто и затратно. Снизить расходы, не экономя при этом на качестве, и мотивировать ребенка на успешную учебу достаточно просто, главное - знать, где приобрести красивые и качественные канцтовары по весьма доступным ценам.

Арсенал фотографа: Станислав Навалихин: «Следует, конечно, обращать внимание на технические характеристики фотоаппарата, но не стоит зацикливаться на них»

Что необходимо для создания хороших качественных фотографий? Без мастерства и опыта фотографа в этом вопросе, безусловно, не обойтись. Но и выбор фотоаппарата — рабочего инструмента фотографа — играет здесь немаловажную роль. Многие начинающие фотографы, да и профессионалы, теряются в многообразии представленных на сегодня новинок фотокамер. Чем руководствоваться при выборе того или иного фотооборудования? На что обращать внимание при покупке? Какая фотокамера на сегодняшний день оптимальна для профессиональной работы? Какой дополнительной оптикой следует обзавестись тем, кто планирует создать фотостудию?